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华中地区一二三四代万达广场商业规划研究

2019年05月15日 栏目:军事

华中地区一、二、三、四代万达广场商业规划研究近年来万达的成功引得无数人研究模仿,有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多

华中地区一、二、三、四代万达广场商业规划研究

近年来万达的成功引得无数人研究模仿,有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年,尤其是华中商业重地武汉(目前已开业5个万达,江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街,未来预计要开10个万达),二三四代万达均有开业运营的项目,全国独有。长沙解放西路的代万达本人亦曾造访多次,对于万达的、二、三、四代产品均有较深入的研究学习,不敢妄称专家,现仅就这四代万达的商业规划略说一二,与众分享交流。

代万达:

长沙解放西路万达(悦荟广场)

说到代万达,有一段往事不可回避。2005年前后,正是万达大力扩张的时期,万达计划赴港发行Reits上市却未果。澳大利亚的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机,也是因缘巧合,双方当时一拍即合。麦格理通过贷款,向万达购买了9座万达广场(专题阅读)(相关干货)(分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连)。2005年的万达正是大力发展急需血液的时候,资本市场筹资无果,加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场,资金压力巨大。与麦格理达成协议,并借此套现31亿。在麦格理与万达集团(专题阅读)(相关干货)的委托管理合同期满后,双方协议分手。上述9个城市的万达广场全部更名为 悦荟广场 。现在来看,这9个万达广场,全部位于城市核心的商圈,目前估值应该远超当年的31亿。不过话说回来,正是凭借当年的31亿现金,万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模,对双方来说也可谓双赢。

代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈,黄兴南路步行街和解放西路交汇处,紧邻长沙黄兴路步行街,交通线路纵横交错,人流如织。项目占地1.8万平方米,总建筑面积约5万平方米。所谓代万达,通俗讲就是一个 商业大盒子 。单层面积方不等,一般为地上4层,总规模万方不等,一楼分割销售,二三楼标配为沃尔玛超市,四楼标配为万达影院+大玩家电玩,加上部分餐饮。通过与沃尔玛的战略合作,利用超市大卖场的聚客力带动人流,促进一楼商铺的销售回款。四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的性消费人群。万达借此开创了订单式商业地产的先河。其实这样的单体商业规划在全国各地各类城市都屡见不鲜,成功和失败的案例比比皆是。

代万达商业规划简单,便于快速复制。但缺点是仅凭一楼铺位散售,难以支撑万达快速开发的现金流。这也是代万达难以为继,不得已壮士断腕的原因。

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